Por Márcio Torres Colunista de Direito Imobiliário

A enfiteuse, um direito real de origem medieval ainda presente no Brasil, mantém regras que confundem muitos proprietários. O instituto, que divide o domínio de um imóvel entre o enfiteuta (dono direto) e o foreiro (dono útil), envolve dois encargos principais: o foro e o laudêmio. Embora regulados pelo atual

Código Civil (Lei 10.406/2002), suas bases remontam a legislações históricas, como o antigo *Código Civil de 1916, cujos princípios influenciaram normas posteriores, incluindo ajustes na década de 1930 sobre avaliação de terrenos.  

Foro e Laudêmio: O que diz a lei?
-Foro: Taxa anual paga pelo foreiro ao enfiteuta pelo uso do imóvel. O artigo 2.039 do Código Civil de 2002, estabelece que o valor não pode exceder 0,6% ao ano sobre o valor venal do terreno, calculado sem considerar benfeitorias (como construções). Essa regra herdou diretrizes de leis anteriores, incluindo dispositivos do século XX que já determinavam a base de cálculo sobre o "solo nu".  
-Laudêmio: Cobrado quando o foreiro transfere o domínio útil (venda, doação ou herança). O artigo 2.040 fixa o percentual em 2,5% do valor da transação, também calculado sobre o terreno sem benfeitorias.  

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A extinção do domínio direto pelo usucapião
O foreiro pode consolidar a propriedade plena do imóvel extinguindo a enfiteuse via usucapião. O artigo 1.242 do Código Civil, permite essa aquisição se comprovado o pagamento ininterrupto do foro por cinco anos, desde que o enfiteuta não conteste. Após a consolidação, o foreiro deixa de pagar encargos e assume o domínio total.  

Por que o cálculo é feito sobre o terreno sem benfeitorias?
A regra remonta a legislações antigas, como o Decreto-Lei nº 3.365/1941(Lei de Desapropriação) e interpretações do antigo Código Civil, que privilegiavam a avaliação do "solo puro" para evitar distorções. A lógica persiste: como o enfiteuta não investe no imóvel, não deve se beneficiar de valor agregado pelo foreiro.  

Um problema histórico que persiste  
Muitos imóveis em cidades como Olinda (PE) e Paraty (RJ) ainda estão sob enfiteuse, principalmente em áreas originalmente pertencentes a instituições religiosas ou públicas. Proprietários enfrentam burocracia e custos, mas a lei oferece caminhos para regularização. 

Enquanto a enfiteuse resiste como uma relíquia jurídica, conhecer as regras é a chave para transformar um direito medieval em propriedade plena.  

Fontes: Código Civil Brasileiro (2002), jurisprudência do STJ, Decreto-Lei 3.365/1941.