CUB: Uma ferramenta essencial para avaliação de imóveis

 CUB: Uma ferramenta essencial para avaliação de imóveis


O Custo Unitário Básico (CUB) é um índice amplamente utilizado no mercado imobiliário brasileiro para realizar a avaliação de imóveis. Criado por força de lei federal e regulamentado por normas técnicas, o CUB se tornou um instrumento indispensável para corretores e peritos avaliadores na definição do valor de um imóvel. O perito avaliador Marcio Torres, renomado especialista no setor, compartilha sua opinião sobre a importância desse índice na avaliação de imóveis.

Você com certeza já leu sobre projetos R-1, R-8 para projeto-padrão residencial e  CAL-8, CSL-8,CSL-16 para projeto-padrão Projetos-padrão Comerciais CAL (Comercial Andares Livres) e CSL (Comercial Salas
e Lojas) e ou  ainda RP1Q e GI para Projetos-padrão Galpão Industrial e Residência Popular, pois bem essas siglas dizem respeito ao padrão construtivo e a normativa dispõe sobre a área real e ou equivalente, se alto médio ou baixo padrão construtivo quantidade de dormitórios e ou banheiros entre outros.
O CUB foi criado no final da década de 1960, através da Lei nº 4.591, conhecida como a Lei dos Condomínios, e desde então tem sido atualizado periodicamente para refletir as mudanças nos custos da construção civil. Ele é regulamentado pela Norma Brasileira de Meio Ambiente (NBR 12721).

De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12721:2006, o conceito de Custo
Unitário Básico é o seguinte:
“Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com
a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos
custos de construção das edificações.”
O CUB/m² representa o custo parcial da obra e não o global, isto é, não leva em conta os
demais custos adicionais. De acordo com a ABNT NBR 12721:2006, item 8.3.5:


O CUB é utilizado para realizar a avaliação do valor de imóveis em diversos contextos, como financiamentos, perícias judiciais e desapropriações. O índice leva em consideração uma série de fatores, como o tipo de imóvel (residencial, comercial, entre outros), a região geográfica e o padrão construtivo.

Entretanto, vale ressaltar que o CUB não contempla todos os itens que podem influenciar no valor de um imóvel, como o custo de aterro, as fundações são um grande obstáculo a ser transposto pelo o projeto, que pode ser necessário em algumas obras. Vale lembrar que em avaliações de imóveis que usam o CUB, como referência temos que mensurar custos com proejetos, custos com fundações e custos de ordem tributária e emolumentos cartorários assim como:

Comissões de corretor e por fim custo com o construtor e lucro do incorporador,  Nesses casos, os peritos avaliadores costumam incorporar esses custos adicionais ao valor final do imóvel.

Segundo Marcio Torres, perito avaliador com vasta experiência no mercado imobiliário, o CUB é uma ferramenta indispensável para o correto cálculo do valor de um imóvel. "O CUB é uma referência válida e confiável para a avaliação de imóveis, pois considera aspectos técnicos e econômicos da construção civil", afirma Torres.

Ele ressalta também que o uso do CUB permite uma maior uniformidade nas avaliações de imóveis, evitando distorções e garantindo a justiça nas transações. "Os valores obtidos por meio do CUB são baseados em parâmetros técnicos reconhecidos nacionalmente, o que traz segurança tanto para os proprietários dos imóveis, quanto para os compradores", explica o especialista.


O Custo Unitário Básico (CUB) se tornou uma ferramenta essencial para a avaliação de imóveis no mercado imobiliário brasileiro. Criado por força de lei federal e regulamentado por normas técnicas, esse índice permite uma avaliação precisa e confiável dos valores dos imóveis.É essencial reconhecer que o CUB não é um valor estático, mas sim suscetível a variações ao longo do tempo e entre diferentes regiões. Essas variações podem ser influenciadas por diversos fatores, os quais precisam ser cuidadosamente analisados para garantir estimativas precisas e decisões bem embasadas.  Flutuações de mercado: o mercado de materiais de construção é dinâmico e sujeito a flutuações nos preços. Variações na oferta e demanda, mudanças nas taxas de câmbio e eventos globais podem impactar diretamente o custo dos materiais, afetando o CUB.

A Evolução Normativa
Desde a sua criação, o CUB/m² já passou por algumas alterações normativas.
ABNT NB-140:1965: Norma original elaborada para atender a Lei 4.591/64 e disciplinar as
incorporações imobiliárias.
ABNT NBR 12721:1992: Esta norma atualizou os acabamentos dos projetos-padrão da ABNT
NB 140:1965 sem alteração dos projetos-básicos da década de 60. Incorporou, ainda, novos
lotes básicos de insumos (material e mão-de-obra).
ABNT NBR 12721:1999: Através desta Norma introduziram-se no cálculo do CUB/m2 os projetos comerciais (salas, lojas e andares livres), casa popular e galpão industrial. Mantiveramse os projetos habitacionais antigos.
ABNT NBR 12721:2006: A maior revisão da Norma desde a sua criação, com a introdução de
novos projetos-padrão e novo lote básico. Foi uma ampla revisão, que será detalhada posteriormente neste trabalho, e que entrou em vigor em 01/02/2007.

Embora o CUB não contemple todos os aspectos que podem influenciar no valor de um imóvel, sua utilização proporciona maior uniformidade e segurança nas transações imobiliárias. A opinião do perito avaliador Marcio Torres reforça a importância desse índice no cenário atual de avaliações imobiliárias.